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中指研究院企业事业部研究副总监 刘水
凭证中指研究院监测显示，从融资结构来看，8月信用债规模占比40.6%，外洋债占比2.4%，信托融资占比42.6%，ABS融资占比14.4%。本月融资结构更改较大，信用债、信托成为绝对主力。
详细来看，房地产行业信用债融资同比下降32.1%，环比下降12.5%；外洋债融资同比下降93.5%，环比下降91.4%；信托融资同比下降43.6%，环比下降14.7%；ABS融资同比下降50.2%，环比下降70.6%。本月成为今年以来首次各渠道融资规模同环比均下降的月份，行业融资收紧不仅体现在总规模上，而且已经延伸到各个渠道。
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本月信用债刊行规模继续延续7月下滑态势，同环比延续下降，未能形成年度发债岑岭。本月外洋债刊行可用“幽暗”二字形容，仅有三家公司刊行总计约28.5亿元的票据。最近多家房企的外洋级别或展望受到下调，注释境外投资者对当前房企的信用风险有一定负面看法，叠加年内不乏着名房企发生违约事宜，因此境外资金较为审慎。
本月ABS一改今年以来刊行同比延续上升态势，急速转冷。从结构来看，对ABS刊行的管控已经穿透至底层资产。供应链ABS一直为ABS中最主要的融资类型，今年1-7月单月融资均值为228.6亿元，占比均值跨越55%，8月单月融资额降到131.8亿元，但占比近8成。与其他种类相比，供应链ABS绝对规模下滑较大，但相对规模仍保持在较高水平。供应链ABS是将房企对上游供应商的应付款作为基础资产，将其证券化的融资产物，原始权益人为供应商，因此对房企来说并不增添新的债务，属于使用谋划杠杆缓解财政杠杆压力的行为。连系近期多起房企商票逾期事宜，羁系已经对谋划杠杆的使用提高了小心；而且去年8月羁系下发的房企监测表中，供应链ABS已然在列；2020年的窗口指导则将房地产供应链类ABS储架规模降至20亿元，且新申请储架刊行已经很难获批，若干因素叠加，供应链ABS规模受限并不意外。
CMBS/CMBN通常为房地产ABS刊行的第二大类，今年1-7月的月度刊行规模均值为107.1亿元，占比均值为24.5%，8月单月刊行规模18亿，不及7月零头，占比10.8%。CMBS/CMBN是以商业地产的抵押贷款为基础资产，本质上仍为债务融资；而且有的房企会将CMBS/CMBN融资在会计上处置为其他应付款，起到不增添有息债务、美化报表的作用，为控制房企现实抵押贷款的规模，此类ABS模式也应划分在融资管控局限内。
从累计融资额来看，2021年1-8月，信用债融资4343.8亿元，同比下降6.9%；外洋债融资2274.2亿元，同比下降33.6%；信托融资4493.9，同比下降30.1%；ABS融资3228.8，同比上升44.2%；总融资额较上年同期下降14.4%。其中外洋债、信托刊行额度同比均下跌超30个百分点。
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